HERENCIAS Y REGULARIZACIÓN DE PROPIEDAD DE INMUEBLES
Nada te da mayor tranquilidad al momento del inevitable momento de partir de este mundo como tener tu patrimonio en orden y darle certeza a tu familia. Prever este orden y tranquilidad no es un asunto para personas mayores; todos en cualquier momento nos podemos ver afectados por incidentes que ponen en riesgo la vida y, aun cuando en la mayoría de los casos no es así, el sólo hecho de arreglar el patrimonio brinda una sensación de seguridad que no se obtiene de ninguna otra manera.
Cuántas familias vemos desintegrarse por conflictos familiares sobre el reparto de los bienes. Quien deja las cosas sin arreglar propicia pelea entre hermanos, primos y otros parientes lejanos si el desorden patrimonial viene arrastrándose por generaciones anteriores.
Las reglas establecidas en las leyes civiles para el reparto del patrimonio intestamentario, es decir, aquél que no se designó previo al fallecimiento del propietario o titular, si bien tiende a generar equidad entre los descendientes, también ocasiona que, si el titular es un abuelo, bisabuelo o ascendiente anterior, se tenga que dividir entre más personas, ocasionando la posibilidad de que los pleitos se vuelvan auténticas guerras entre facciones.
Una manera de prevenir esa situación es otorgar un testamento ante Notario Público. Actualmente en México las autoridades tienen programas para que las personas adultas mayores puedan designar legatarios con ese único mecanismo de certeza previsto por el Código Civil, de manera económica y sin engorrosos trámites; sin embargo, si dentro del patrimonio existen inmuebles sin regularizar o cuya titularidad pertenece a un ascendiente ya fallecido, es necesario iniciar una serie de trámites y probablemente juicios para corregir esa situación, independientemente de que paralelo a ello siempre será oportuno que se establezcan porcentajes de herencia mediante un testamento, aunque todavía no se tengan los bienes a nuestro nombre.
Si esas irregularidades se dan en familias que no tienen un conflicto actual, es el momento de aprovechar para organizarse y establecer acuerdos que dejen en claro el reparto del patrimonio. Cuando no hay un conflicto, los procedimientos sucesorios son muy ágiles y fáciles de gestionar. Cuando ya lo hay sobre bienes irregulares en disputa, las circunstancias complican la solución, pero con la asesoría adecuada de nuestros especialistas, se pueden generar alternativas en forma previa a que las circunstancias empeoren por el paso del tiempo y se incremente el número de personas con derechos cuando transcurren más generaciones.
La mayoría de los bienes que se heredan en México son inmuebles, y aunque también es oportuno designar legatarios sobre otro tipo de recursos, tales como cuentas bancarias, vehículos, obras de arte, joyas y todo tipo de bienes muebles; sin embargo, la mayor concentración de conflictos familiares se dan sobre inmuebles, y cuanto estos no se encuentran escriturados y no existen ascendientes que los hayan adjudicado a su nombre, es necesario iniciar otro tipo de procedimientos civiles diferentes a los sucesorios.
En este tipo de procedimientos, también es necesario tener acuerdos y/o encontrar soluciones jurídicas que no afecten los intereses de los involucrados o defiendan los que conciernen a la persona que toma sus previsiones, pues cuando se inicia la gestión de poner orden al patrimonio, se tiene la oportunidad de incidir sobre todas las condiciones de solución.
Si un inmueble no se encuentra regularizado puede ser por las siguientes causas:
1.- No se encuentra inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
En este caso lo procedente es una inmatriculación judicial.
2.- Su titular registral es el Gobierno por estar sujeto a expropiaciones o programas de regularización de inmuebles.
En este caso lo procedente es una prescripción adquisitiva o usucapión, en caso de que el predio esté en una zona susceptible de traslado del dominio.
3.- Su titular registral y a nombre de quien se encuentra escriturado es un ascendiente o familiar ya fallecido.
Aquí procederá iniciar un juicio sucesorio intestamentario, cuando no existe testamento, o un procedimiento testamentario si existe ese instrumento legal.
4.- Su titular es un tercero que vendió la propiedad mediante un contrato privado a los actuales poseedores o a sus ascendientes ya fallecidos.
Sobre este particular procede un juicio de otorgamiento y firma de escritura, si se encuentra vivo el vendedor o, en su defecto, una prescripción positiva o usucapión. Existen otras múltiples causas de irregularidad en los inmuebles, no obstante, se han ejemplificado las más comunes y sus principales formas de solución. Comuníquese con CIOM para obtener una asesoría especializada que provea la mejor solución a su caso particular.
